Koopwoningmarkt staat onder druk

Dokter. W. vd Horstlaan 3

Veel vraag en (te) weinig aanbod zorgen voor een verdere koopprijsstijging in alle woningmarktgebieden. Ook de aanhoudende lage hypotheekrente en de inkomensgroei, die door de sterke economie vermoedelijk de komende paar jaar nog versterkt zullen doorzetten, dragen daaraan bij. Minder aanbod en hogere inkomens betekent in dat geval verder oplopende woningprijzen, ook buiten de Randstad. De koopwoningmarkt staat onder druk!

De eenentwintigste Monitor Koopwoningmarkt over het eerste kwartaal van 2018 is woensdag 9 mei 2018 gepresenteerd door het Expertisecentrum Woningwaarde van OTB, onderdeel van de Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft. RTL Z presenteert de op de monitor gebaseerde RTL Z Huizenindex. 

Financieringsruimte laat verdere koopprijsstijging toe
De koopprijsstijging houdt duidelijk aan. De mediane koopprijs van de NVM ligt in het eerste kwartaal van 2018 weer 9,7% hoger dan een jaar geleden en ook de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (van het CBS en Kadaster) neemt flink toe met 9,0%. Over de koopprijs valt nog maar weinig te onderhandelen onder de huidige omstandigheden. Gemiddeld genomen ligt de betaalde koopprijs nog maar net (0,7%) onder de vraagprijs in dit eerste kwartaal. In grote delen van Nederland met een krappe woningmarkt betalen kopers dus gemiddeld inmiddels meer dan de vraagprijs. De gunstige inkomensontwikkeling, de nog steeds lage hypotheekrente en de snel minder wordende restschuldproblematiek zorgen vooralsnog voor voldoende financieringsruimte bij de woonconsument.

Stagnatie in transacties koopwoningen zet prijzen verder onder druk
Zowel het Kadaster als de NVM registreren in het eerste kwartaal van 2018 aanmerkelijk minder transacties van bestaande koopwoningen (52.100), respectievelijk verkochte woningen (ruim 33.800) dan in het vorige kwartaal. Een daling van het aantal transacties past weliswaar in het seizoensverloop, maar de huidige daling is wel fors omvangrijker dan gebruikelijk in het eerste kwartaal van een nieuw jaar. 

Zo is er ten opzicht van een jaar geleden sprake van 6,8% minder transacties en 12,7% minder verkochte woningen. Omdat er minder aanbod van woningen is, hebben consumenten ook minder te kiezen; de markt van koopwoningen wordt steeds ‘krapper’. Er is dus sprake van een ‘verkopersmarkt’ in een extreme vorm. De afnemende groei en in sommige woningmarktgebieden zelfs een daling van het aantal transacties is natuurlijk ook op de hypothekenmarkt waar te nemen; vooral bij het aantal door het Kadaster geregistreerde nieuw afgesloten hypotheken. 

Nieuwbouwmarkt van koopwoningen biedt vooralsnog ook geen oplossing
In het vierde kwartaal van 2017 (de meest actuele beschikbare gegevens) lijkt er sprake van een trendbreuk in het aantal verkochte nieuwbouwwoningen. Voor het eerst stijgt het aantal verkochte nieuwe koopwoningen niet meer, maar is er sprake van een lichte daling met -6,6% ten opzichte van het vorige kwartaal en zelfs -9,3% op jaarbasis. 

Door de druk op de nieuwbouwmarkt stijgt ook daar de gemiddelde verkoopprijs in het vierde kwartaal van 2017 weer verder (+1,9%), zij het iets minder hard in vergelijking met het kwartaal daarvoor. Vooralsnog is een sterke toename van het nieuwbouwaanbod echter niet te verwachten. Het aantal nieuwbouwwoningen waarvoor een bouwvergunning wordt verleend, valt in het vierde kwartaal van 2017 namelijk weer terug waar normaal gesproken een opwaartse trend gedurende het jaar is waar te nemen.

Gebrek aan woningaanbod laat vertrouwen in koopwoningmarkt afnemen
Het afnemende aanbod van te koop staande woningen lijkt, ondanks de psychologisch positieve koopprijsontwikkeling, het optimisme van de woonconsument te temperen. Na de enorme opmars in de jaren 2013-medio 2016 van de score op de Eigen Huis Marktindicator, is er sinds augustus 2016 sprake van een geleidelijk daling van dit consumentenvertrouwen naar de waarde ‘105’ in maart 2018 (bij een neutrale waarde van ‘100’). Wanneer deze trend zich doorzet, zullen er voor het einde van dit jaar voor het eerst sinds augustus 2014 weer meer huishoudens zijn die geen vertrouwen in de woningmarkt hebben dan huishoudens die positief zijn gestemd.

Het gebrek aan woningaanbod is mede het gevolg van het inmiddels volledig omgeslagen koopproces: de consument wil eerst een woning kopen, alvorens de huidige woning te koop aan te bieden. Maar waar vindt men nog de juiste nieuwe woning? Deze wordt steeds vaker buiten de grote steden of buiten de Randstad gevonden.

Meer informatie
U kunt de kwartaalrapportage van het eerste kwartaal in 2018 hier downloaden. De Monitor Koopwoningmarkt is ieder kwartaal te downloaden vanaf de website www.expertisecentrum-woningwaarde.bk.tudelft.nl. Het dashboard met alle onderliggende gegevensreeksen is te bereiken via de link het dashboard.

De Monitor Koopwoningmarkt is het resultaat van een samenwerking tussen BKR, Centraal Bureau voor de Statistiek, Hypotheken Data Netwerk, Nederlandse Vereniging van Makelaars, Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen en Vereniging Eigen Huis en wordt gepubliceerd door het Expertisecentrum Woningwaarde van het OTB, Faculteit Bouwkunde TU Delft.

De RTL Z Huizenindex is gebaseerd op de Kwartaalrapportage Monitor Koopwoningmarkt, samengesteld door het OTB en gebaseerd op alle bestaande statistieken over de woningmarkt.

Deze totaalindicator geeft in één oogopslag de stemming op de huizenmarkt weer. Daarmee proberen de TU Delft en RTL Z helderheid te verschaffen voor consumenten én deskundigen die nu maandelijks te maken hebben met een grote hoeveelheid aan deelcijfers.

Bron: NVM

Waardevermeerdering door verbouwing

2938083

 

U staat op het punt uw huis te verkopen. Er zijn echter nog wat punten ter verfraaiing van de woning, maar u wilt ook niet onnodig veel investeren. Van deze verbouwingen stijgt de waarde van uw woning en krijgt u de investering (gedeeltelijk) weer terug.
Maak ruimte

Iedereen wil zoveel mogelijk ruimte, voor zo min mogelijk geld. Ruimte creëren in de woning is daarom altijd een goede investering. Betrek zoveel mogelijk onbegaanbare ruimtes bij de woning. Kleine zolders en bergruimten die u nu niet of nauwelijks gebruikt omdat ze slecht bereikbaar zijn, maakt u weer bereikbaar. Door het plaatsen van bijvoorbeeld een vaste trap richting de zolder of bergruimte. Hiermee maakt u de woning qua totale oppervlakte niet groter, maar vergroot u wel de (begaanbare) leefruimte.

Een serre of uitbouw aan uw huis vraagt een grotere investering dan het plaatsen van een vaste trap, maar u vergroot daarmee direct de oppervlakte van de woning. Deze investering levert u wel direct een waardevermeerdering op bij de verkoop.
Energiezuinige woning

Er wordt veel over geschreven. Een nul op de meter woning, het verplichte energielabel. Feit is dat hoe duurzamer en energiezuiniger de woning, hoe meer de woning waard is. Naast waardevermeerdering hebt u er zelf ook direct baat bij. Hoe groener de woning hoe lager de vaste maandelijkse lasten. Investeren in bijvoorbeeld dubbel glas, isolatie, zonnepanelen, led-verlichting en een goede cv-ketel is altijd een goed idee.
Repareer achterstallig onderhoud

Op het moment dat er kijkers komen, wilt u dat de woning niet alleen voor het oog in orde is. U wilt ook de kritische kijker geen reden geven om af te haken. Afgebladderde kozijnen, beschimmelde voegen in de badkamer, een barst in het ruitje bij de voordeur, plinten die in de loop van de tijd van het laminaat zijn gesprongen, barsten in het stucwerk. Het zijn allemaal tekenen van achterstallig onderhoud. Een koper kan daar soms moeilijk doorheen kijken. Trek een weekend uw kluskleren aan zorg dat u al deze punten langsloopt en netjes maakt. Hoe minder de potentiële koper aan het huis hoeft te doen, hoe meer u kunt vragen.
Over smaak valt niet te twisten

Hebt u plannen om de badkamer of keuken te vervangen? Of misschien wel de vloer in de woonkamer? Doe dit dan niet omdat u denkt dat de waarde van uw woning daarmee stijgt. Over smaak valt namelijk niet te twisten. Iets dat u heel mooi vindt, kan voor de potentiële koper juist een afknapper zijn. Het geld dat u investeert in uw nieuwe project, krijgt u er met een beetje pech helemaal niet uit en dan hebt u voor niets geïnvesteerd.

Een verbouwing kost altijd geld en het is zeker niet gezegd dat u het volledige investeringsbedrag weer terugverdient. Een verbouwing kan echter wel bijdragen aan de waardevermeerdering van de woning.